Dans cette affaire plaidée par le cabinet JEM-AVOCAT, la Cour d'appel de Rennes condamne un notaire à indemniser l'acquéreur d'un fonds de commerce d'hôtel-restaurant pour avoir manqué à son devoir de vérification. Le notaire avait reçu le registre de sécurité de l'établissement mais ne l'avait pas consulté, laissant ainsi passer 23 prescriptions de mise en conformité non exécutées et un avis défavorable de la commission de sécurité. Grâce à la stratégie développée par JEM-AVOCAT, le client obtient 143 125,64 € de dommages-intérêts.
La SARL Hôtel Saint-Michel de la Baie avait acquis en janvier 2016 un fonds de commerce d'hôtel-bar-restaurant situé dans la Manche pour 130 000 €. L'acte authentique, rédigé par le notaire, contenait une déclaration du cédant affirmant n'avoir reçu aucune injonction de mise en conformité des services d'hygiène et de sécurité. En réalité, la situation était tout autre : dès 2010, puis en 2014, la commission de sécurité avait émis des avis défavorables à l'exploitation, assortis de 26 prescriptions de mise en conformité. Le maire avait multiplié les relances pour obtenir ces travaux, en vain. Le pot aux roses fut découvert en 2018 : à la suite d'un incendie, une visite de la commission de sécurité conduisit à un nouvel avis défavorable et à la fermeture administrative de l'établissement. L'acquéreur apprit alors l'existence des avis défavorables antérieurs qui lui avaient été dissimulés. Le registre de sécurité, qui contenait toutes ces informations, avait pourtant été déposé à l'étude notariale avant la signature du compromis. Mais le notaire ne l'avait jamais consulté.
Article 1240 du Code civil (responsabilité civile délictuelle). Arrêté ministériel du 26 septembre 1980 (obligations des ERP). Article L. 233-4 du Code rural et de la pêche maritime (formation hygiène). Article 1690 du Code civil (notification des cessions). Article 1961 du Code général des impôts (restitution des droits d'enregistrement). Article 700 du Code de procédure civile (frais irrépétibles).
Cette affaire a connu un parcours procédural complexe que le cabinet JEM-AVOCAT a su mener avec persévérance. D'abord, une procédure contre le vendeur (2018-2020) : assignation devant le tribunal de commerce de Coutances, jugements annulant la vente pour dol et condamnant à 130 000 €, confirmation par la cour d'appel de Caen, puis liquidation judiciaire du vendeur avec certificat d'irrécouvrabilité. Ensuite, une procédure contre le notaire (2020-2023) : assignation devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo, rejet initial des demandes, appel, et finalement arrêt de la Cour d'appel de Rennes du 31 octobre 2023 infirmant totalement le jugement et condamnant le notaire à 143 125,64 €.
Face à l'insolvabilité du vendeur condamné pour dol, le cabinet JEM-AVOCAT a déployé une stratégie en trois axes pour obtenir l'indemnisation intégrale de son client auprès du notaire. 1. Démontrer la faute du notaire dans son obligation de vérification JEM-AVOCAT a soutenu que le notaire était tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations qui conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte. Le cabinet a démontré que le registre de sécurité avait été déposé à l'étude notariale avant la signature du compromis, créant ainsi une obligation pour le notaire de le consulter effectivement. En ne le faisant pas, et en se contentant des déclarations mensongères du vendeur, le notaire avait manqué à son devoir fondamental. 2. Neutraliser les clauses d'exonération de responsabilité Le notaire avait inséré dans l'acte des clauses de style prévoyant que les parties renonçaient à tout recours contre lui. JEM-AVOCAT a argumenté que ces clauses étaient inopérantes car elles ne pouvaient ni justifier des mentions de conformité contraires à la réalité, ni dispenser le notaire de son obligation d'information sur les risques inhérents à la transaction. 3. Établir le lien entre la faute et le préjudice malgré l'insolvabilité du vendeur JEM-AVOCAT a produit le certificat d'irrécouvrabilité établi par le liquidateur judiciaire, démontrant l'impossibilité de recouvrer la créance auprès du vendeur. Le cabinet a invoqué la jurisprudence constante selon laquelle la responsabilité du notaire n'a pas de caractère subsidiaire, permettant ainsi d'actionner directement sa garantie sans avoir à épuiser les recours contre d'autres débiteurs. Ces trois moyens ont tous été retenus par la Cour d'appel de Rennes, conduisant à la condamnation intégrale du notaire.
La Cour d'appel de Rennes, accueillant l'argumentation développée par le cabinet JEM-AVOCAT, infirme intégralement le jugement de première instance. Sur la faute : le notaire a commis une faute en ne consultant pas le registre de sécurité qui lui avait été remis, en n'exigeant pas les documents administratifs conditionnant l'exploitation, et en consignant des déclarations de conformité purement formelles alors que l'établissement faisait l'objet de 23 prescriptions non exécutées. Les clauses de renonciation sont déclarées inopérantes. Sur le préjudice : la restitution du prix devient indemnisable en cas d'insolvabilité avérée du vendeur, établie par le certificat d'irrécouvrabilité produit par JEM-AVOCAT. Sur le lien de causalité : l'annulation est en lien direct avec la faute du notaire.
Cette décision obtenue par le cabinet JEM-AVOCAT constitue un apport majeur : obligation active de consultation des documents reçus (la simple réception crée l'obligation de consulter), inefficacité des clauses d'exonération (les clauses sans recours contre le notaire sont inopérantes), spécificité des ERP (la conformité conditionne l'exploitabilité et donc l'efficacité de l'acte), et garantie du notaire en cas d'insolvabilité (l'acquéreur peut se retourner directement contre le notaire fautif sans caractère subsidiaire).
Cette victoire obtenue par JEM-AVOCAT a des implications pratiques importantes. Pour les acquéreurs d'ERP : ne jamais se contenter des déclarations, exiger la consultation du registre de sécurité, la responsabilité du notaire peut être recherchée. Pour les notaires : l'obligation de vérification ne peut être éludée, la détention d'un document crée l'obligation de le consulter. Pour les vendeurs : les fausses déclarations constituent un dol entraînant annulation. En stratégie contentieuse : rechercher tous les débiteurs potentiels, le notaire constitue un recours efficace face à l'insolvabilité.
Avertissement : Cet article a une vocation d'information générale et ne saurait constituer un avis juridique personnalisé. Chaque situation étant unique, nous vous invitons à consulter un avocat pour obtenir des conseils adaptés à votre cas particulier.
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