Ce que cette décision change pour vous
Si votre bailleur a refusé le renouvellement de votre bail commercial et que la procédure d’indemnisation dure, le temps joue pour vous dès lors que votre chiffre d’affaires progresse. L’indemnité d’éviction s’apprécie à la date la plus proche de votre départ : tant que vous occupez les lieux, c’est la date de l’arrêt d’appel qui compte, pas celle du jugement.
Concrètement, produisez en appel vos comptes annuels les plus récents. Dans cette affaire, le locataire a gagné plus de 100.000 euros simplement en substituant la moyenne 2023-2024-2025 à la moyenne retenue par le tribunal, qui intégrait des exercices affectés par la crise sanitaire.
Deuxième enseignement : c’est au bailleur de prouver que votre fonds est transférable. S’il n’y parvient pas, vous êtes indemnisé de la perte totale du fonds, et non de la seule valeur du droit au bail. L’écart est considérable : ici, 975.549 euros contre 45.000 euros estimés en cas de simple transfert.
Troisième point : la crise sanitaire ne permet pas de réduire l’indemnité d’occupation que vous payez pendant votre maintien dans les lieux. Les confinements et la baisse de fréquentation ne sont pas pris en compte, car cette indemnité s’évalue par référence à la valeur locative à la date du non-renouvellement.
Enfin, le bailleur condamné à payer n’est pas condamné du tout tant qu’il dispose de son droit de repentir. La cour fixe le montant mais n’ordonne pas le paiement.
Les faits
En juin 2007, une SCI donne à bail des locaux de 70 m² environ, en rez-de-chaussée, à usage d’optique. Le preneur exploite une franchise Optic 2000, à l’entrée d’une galerie marchande, face à un accès de métro.
En mars 2017, le locataire demande le renouvellement. La bailleresse refuse et propose une indemnité d’éviction. Le bail prend fin le 12 juin 2017. Le locataire reste dans les lieux — il y est toujours au jour de l’arrêt, neuf ans plus tard.
Une expertise judiciaire est ordonnée. L’expert estime l’indemnité principale à 865.000 euros en cas de perte du fonds, contre 45.000 euros en cas de simple transfert, et conclut à l’impossibilité de transférer le fonds.
En février 2023, le tribunal judiciaire de Créteil fixe l’indemnité d’éviction totale à 1.018.412,41 euros. La bailleresse fait appel, soutenant que le fonds est transférable et que le calcul doit se faire hors taxes.
La question posée à la Cour
Trois questions. La clientèle d’un opticien franchisé suit-elle l’enseigne, ou reste-t-elle attachée à l’emplacement ? Peut-on calculer la valeur d’un fonds d’optique sur un chiffre d’affaires TTC ? Et faut-il réduire l’indemnité d’occupation due pendant le maintien dans les lieux pour tenir compte des confinements ?
Ce qu’a jugé la Cour
Sur la nature de l’indemnité. L’article L. 145-14 du code de commerce impose au bailleur qui refuse le renouvellement de payer une indemnité égale au préjudice causé.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, sauf dans le cas où le bailleur fait la preuve que le préjudice est moindre.
La charge de la preuve pèse donc sur le bailleur. À défaut, l’indemnité correspond à la valeur du fonds perdu.
Ici, la bailleresse échoue. Ses annonces de locaux vacants sont non datées, aux localisations imprécises, sur une rue de plusieurs kilomètres dont la commercialité varie fortement selon les tronçons. Surtout, la cour relève que si la notoriété Optic 2000 et les qualités du gérant sont transférables, la visibilité depuis l’accès au métro ne l’est pas. Le commerce continuerait à attirer une clientèle en déménageant, mais rien ne démontre que ce serait la même. L’indemnité est donc de remplacement.
Sur le mode de calcul. La cour valide le chiffre d’affaires TTC : l’expert a constaté que les offres de cession de fonds d’optique se réfèrent majoritairement à des montants TTC, et que les barèmes publiés en HT majorent mécaniquement leurs coefficients d’environ 20 % pour les activités au taux normal de TVA. Le coefficient de 105 % est confirmé, loin du maximum de 130 % TTC.
Sur l’actualisation. La valeur marchande s’apprécie à la date la plus proche du départ. Les comptes 2023, 2024 et 2025 donnent une moyenne de 774.246 euros HT, soit 929.095 euros TTC. Appliqué le coefficient de 105 % : 975.549 euros d’indemnité principale.
- C'est au bailleur de prouver que le fonds est transférable sans perte importante de clientèle ; à défaut, l'indemnité couvre la valeur du fonds perdu.
- L'indemnité se calcule à la date la plus proche du départ : produisez vos derniers comptes annuels, y compris en appel.
- La crise sanitaire ne justifie aucun abattement sur l'indemnité d'occupation, qui s'évalue à la date du non-renouvellement.
Sur les postes accessoires. Frais de remploi : 10 % de l’indemnité principale, soit 97.554 euros, taux sur lequel les deux parties s’accordaient. Trouble commercial : 18.723 euros, en combinant trois mois d’EBE retraité et un mois de masse salariale, le salaire du dirigeant n’ayant pas été réintégré dans l’EBE. Frais de déménagement et administratifs : 3.000 euros forfaitaires, faute de devis produit. Frais de réinstallation : 31.878 euros, le franchisé devant respecter un concept imposant des aménagements spécifiques, avec abattement de 70 % pour vétusté.
Frais de licenciement : rien pour l’instant. Le commerce étant toujours exploité et aucun licenciement n’étant intervenu, la cour infirme la condamnation chiffrée. Ces frais seront remboursés uniquement sur justificatifs.
Indemnité d’occupation. Valeur locative de 500 €/m²p, abattement de 5 % pour charges exorbitantes — les honoraires de gestion n’étant plus à la charge du locataire depuis la loi Pinel —, abattement de 10 % pour précarité. Soit 29.476 euros par an, à compter du 13 juin 2017. La cour refuse tout abattement Covid supplémentaire. En revanche, la bailleresse doit restituer le trop-perçu par rapport aux sommes effectivement versées.
Total : 1.126.704 euros, sans condamnation au paiement, la bailleresse conservant son droit de repentir.
Ce qu’il faut faire concrètement
Si vous êtes locataire évincé : restez dans les lieux jusqu’au paiement effectif de l’indemnité, c’est votre droit, et versez l’indemnité d’occupation. Déposez vos comptes annuels de chaque exercice et communiquez les derniers en date à chaque stade de la procédure, y compris après la clôture de l’expertise.
Réunissez les preuves que votre clientèle tient à l’emplacement : flux de passage, proximité d’un transport, visibilité depuis la rue, relevés de provenance de vos clients. C’est ce qui fait basculer l’indemnité de transfert vers l’indemnité de remplacement.
Faites chiffrer vos frais de déménagement par un professionnel. Le forfait de 3.000 euros appliqué ici sanctionne l’absence de devis détaillé.
Si vous êtes bailleur : pour démontrer la transférabilité du fonds, produisez des annonces datées, localisées précisément, portant sur des surfaces et une visibilité comparables, et vérifiez que les bailleurs concernés accepteraient une activité identique. Des extraits d’annonces non datés ne valent rien.
Vérifiez enfin si le contrat de franchise impose un concept d’aménagement : c’est lui qui fonde l’indemnité de réinstallation, même en cas de perte du fonds.
