Ce que cette décision change pour vous
Deux enseignements, qui se jouent dans des directions opposées.
Si vous êtes locataire commercial et que vous avez reçu un congé avec refus de renouvellement, même assorti d’une offre d’indemnité d’éviction, le compte à rebours est lancé. Vous avez deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné — pas de sa signification — pour saisir le tribunal d’une demande d’indemnité d’éviction. Ce délai ne se suspend pas parce qu’une expertise judiciaire est en cours. Il ne se suspend pas parce que le bailleur vous a assigné sur un autre terrain. Il ne se suspend pas parce qu’il a lui-même offert une indemnité dans son congé. Si vous laissez passer les deux ans, vous perdez l’indemnité, et vous perdez simultanément le droit de rester dans les lieux : l’article L. 145-28 du code de commerce ne protège que le locataire qui peut prétendre à une indemnité. Vous devenez occupant sans droit ni titre, expulsable.
Attention au piège de la rédaction : dans cette affaire, le congé mentionnait un délai « à peine de forclusion », formule abrogée depuis 2008. La cour a jugé que cette inexactitude ne changeait rien. Le locataire était informé du délai de deux ans, donc il devait le respecter.
Si vous êtes locataire d’un local devenu inexploitable, la décision vous protège sur un autre point : le bailleur qui ne délivre pas un local en état de servir à l’usage prévu ne peut pas réclamer d’indemnité d’occupation. Un local étayé, dont le four est inaccessible, n’est pas un local loué. Les courriers du bailleur reconnaissant les désordres et interdisant de toucher aux étais ont pesé plus lourd que les conclusions d’un expert judiciaire.
Si vous êtes bailleur, l’avertissement est direct : annoncer des travaux et ne jamais les réaliser vous prive du loyer comme de l’indemnité d’occupation. Treize ans d’inaction ont coûté près de 192 000 euros de créance réclamée.
Les faits
Une boulangerie-pâtisserie exploite depuis 2010 un local commercial loué par un bailleur social. En 2013, l’immeuble voisin est démoli et reconstruit. Le 17 juillet 2013, l’expert judiciaire qui suit le chantier voisin constate un affaissement du sol de l’arrière-boutique et fait poser en urgence des étais. L’exploitation s’arrête.
Le 24 juillet 2013, le bailleur écrit au locataire : ne touchez surtout pas à l’étaiement, sous peine d’engager votre responsabilité. En octobre, répondant au maire inquiet de la fermeture, il reconnaît « de graves désordres affectant la solidité » du bâtiment et annonce des travaux de reprise, par injection de résine ou micropieux.
Les travaux ne viendront jamais. Deux constats d’huissier, en novembre 2013 puis en mars 2016, établissent que quatre grands étais empêchent toute activité et bloquent l’accès normal au four à pain. Une mise en demeure de janvier 2014 reste sans réponse. En expertise, le technicien note en juillet 2015 que rien ne s’oppose aux travaux et dit ne pas comprendre ce qu’attend le propriétaire.
Le 23 septembre 2015, le bailleur délivre un congé à effet du 31 mars 2016, avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction. En novembre 2020, il assigne pour faire fixer une indemnité d’occupation de 17 920 euros par an depuis avril 2016. Le locataire ne réclame son indemnité d’éviction que par conclusions du 18 juin 2021.
Le tribunal lui accorde 73 256 euros d’indemnité d’éviction, mais le condamne à l’indemnité d’occupation. Les deux parties font appel.
La question posée à la Cour
Un bailleur qui a laissé le local inexploitable pendant plus de dix ans peut-il réclamer une indemnité d’occupation ? Et un locataire qui n’a demandé son indemnité d’éviction que cinq ans après la date d’effet du congé peut-il encore l’obtenir — et, à défaut, rester dans les murs ?
Ce qu’a jugé la Cour
Sur l’indemnité d’occupation, la cour écarte le jugement. Elle s’appuie sur l’article 1719 du code civil :
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat : 1° De délivrer au preneur la chose louée ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Les propres courriers du bailleur le condamnent. Il a admis les désordres, interdit toute modification de l’étaiement, annoncé des travaux qu’il n’a jamais engagés. Les deux constats d’huissier, jamais contestés, établissent que le four ne peut plus être utilisé normalement. L’avis des experts, selon lequel l’étaiement ne gênait pas l’exploitation, n’est ni argumenté ni compatible avec l’interdiction notifiée par le bailleur lui-même. Manquement caractérisé : aucune indemnité d’occupation n’est due.
En revanche, le trouble de jouissance est déjà réparé par cette dispense de paiement. La demande de dommages-intérêts supplémentaires est rejetée, comme celle portant sur le dépôt de garantie, prématurée tant que les clés ne sont pas rendues.
Sur l’indemnité d’éviction, la cour applique strictement les articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce. Le congé indiquait que le locataire devait saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle il était donné. Point de départ : le 31 mars 2016. Date limite : le 31 mars 2018. Demande formée le 18 juin 2021. Prescription acquise.
Conséquence mécanique : l’article L. 145-28 réserve le maintien dans les lieux au locataire « pouvant prétendre » à une indemnité d’éviction. Celui qui a laissé prescrire son action n’y a plus droit. Le locataire devient occupant sans droit ni titre, condamné à libérer les lieux et restituer les clés dans les 15 jours de la signification de l’arrêt, sous astreinte de 200 euros par jour, avec expulsion à défaut.
- Le délai de deux ans pour demander l'indemnité d'éviction court à compter de la date d'effet du congé, pas de sa signification, et l'offre d'indemnité faite par le bailleur ne le neutralise pas.
- Indemnité d'éviction prescrite égale perte du droit au maintien dans les lieux : le locataire devient immédiatement occupant sans droit ni titre et expulsable.
- Le bailleur qui laisse un local inexploitable sans réaliser les travaux promis ne peut réclamer aucune indemnité d'occupation, les constats d'huissier non contestés primant sur un avis d'expert non argumenté.
Ce qu’il faut faire concrètement
À réception d’un congé portant refus de renouvellement, notez immédiatement la date d’effet et ajoutez deux ans. C’est votre échéance d’assignation, pas de négociation. Une discussion amiable, une expertise en cours ou une offre chiffrée du bailleur ne l’interrompent pas.
Si une expertise judiciaire a été ordonnée pour évaluer l’indemnité, ne confondez pas la mesure d’instruction et l’action au fond. L’expertise fait courir le temps ; seule une saisine du tribunal interrompt la prescription. Assignez, quitte à demander ensuite un sursis le temps du dépôt du rapport.
Si votre local est rendu inexploitable, documentez tout de suite : faites établir un constat d’huissier décrivant précisément ce qui empêche l’exploitation, et faites-le refaire périodiquement. C’est ce qui a emporté la décision ici, contre l’avis des experts.
Mettez le bailleur en demeure par lettre recommandée, en visant les articles 1719 et 1720 du code civil, et conservez ses réponses. Un courrier dans lequel il reconnaît les désordres ou vous interdit d’y toucher vaut aveu.
Ne cessez pas l’exploitation sans trace écrite de la cause. Ici, l’interdiction écrite du bailleur de modifier l’étaiement a justifié l’arrêt d’activité.
Enfin, si vous quittez les lieux, rendez les clés et faites établir un état des lieux de sortie : tant qu’ils ne sont pas restitués, la demande de restitution du dépôt de garantie est jugée prématurée.
