Rédaction de l'acte de cession d'un fonds de commerce d'agent immobilier - Attention aux contrats exclus !

Rédaction de l'acte de cession d'un fonds de commerce d'agent immobilier - Attention aux contrats exclus !

Les cessions de fonds de commerce sont toujours à l'origine de nombreux contentieux en raison de la complexité de l'opération et des conséquences juridiques qu'elles impliquent, mais également parce que les parties se dispensent de plus en plus souvent du recours à un Avocat. 

Avant d'aborder la question de la cession des "mandats" de l'agent immobilier, il convient de rappeler qu'aux termes de l'article L. 145-5 du Code de commerce, les contrats sont par nature exclus du fonds de commerce, car composés de créances et de dettes. 

Certes, le législateur a mis en place des exceptions, et c'est notamment le cas du droit au bail (L. 142-2 du Code de commerce), du contrat d'édition, du contrat d'assurance ou encore contrat de travail, mais il s'agit là d'exceptions limitées. 

On peut donc se poser la question de savoir si les mandats de l'agent immobilier sont, oui ou non, automatiquement transmis avec le fonds.

Pour le cédant, il est évident de soutenir que les mandats de l'agent immobilier sont constitutifs de contrats liés à l'exploitation du fonds, ce qui entraîne, de facto, l'exclusion de leur transmission à l'acquéreur. 

Pour l'acquéreur, et pour sauver l'opération, il pouvait être soutenu que le "mandat" étant attaché à la clientèle du fonds de commerce, ils se transmettaient automatique avec le fonds.

Les conséquences sont naturellement déterminantes dans la mesure où l'acquéreur avait probablement pris en compte lesdits mandats dans l'évaluation financière du fonds !

La Cour de cassation (Cass. com., 28 juin 2017, n° 15-17.394, FS-P + B + I) devait donner raison au cédant en considérant que :

 

"la cession d’un fonds de commerce n’emportant pas, sauf exception prévue par la loi, la cession des contrats liés à l’exploitation de ce fonds, la cession d’un fonds de commerce d’agent immobilier n’emporte pas cession des mandats confiés à ce professionnel, la cour d’appel a violé le texte susvisé."

 

La Cour de cassation considère donc que le mandat est un contrat lié à l'exploitation du fonds, comme tout autre contrat. Les mandats ne sont donc pas automatiquement transmis avec le fonds.

N.B. : Il appartiendra à l'Avocat de l'acquéreur de rédiger soigneusement les clauses de l'acte de cession du fonds pour conditionner la cession de celui-ci au transfert des mandats de l'agent immobilier ! 

 

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