Loyers impayés : comment éviter la résiliation de votre bail commercial ?

1 - Qu'est qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire d'un bail commercial ? 

Votre bailleur vient de vous délivrer, par exploit d’huissier, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail commercial, il est nécessaire de réagir sans délai.

Si l’arriéré est faible, vous pouvez bien entendu vous libérer dans le délai d’un mois en réglant les sommes visées conformément à l’article L. 145-41 du Code de commerce. Dans ce cas, la clause résolutoire ne pourra jouer, et sera privée de tout effet.

Si vous ne pouvez régler l’arriéré de loyer dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer les loyers, il est nécessaire de réagir rapidement pour obtenir des délais de paiement, auprès du Tribunal.

À défaut de réaction dans le délai d'un mois à compter de la signification du commandement par l'huissier, le juge des référés pourra constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation de votre bail commercial et ordonner l’expulsion de votre local commercial.

C'est pourquoi il est indispensable de réagir rapidement, de préférence en sollicitant le recours à un Avocat en droit des affaires, spécialisé en bail commercial, étant entendu que de nombreuses solutions existent pour éviter la résiliation du bail commercial.

La procédure à engager sera différente et plusieurs paramètres devront être pris en compte : l’importance de la dette ; les justificatifs en possession du débiteur pour justifier de ses difficultés ; les prévisions financières de la société.

2 – Solliciter des délais de paiement, avant l’acquisition de la clause résolutoire

Si vous n’avez pas pu régler la situation dans le délai d’un mois, il est fort probable que votre bailleur saisisse le Juge des référés du Tribunal de grande instance pour que l’acquisition de la clause résolutoire soit constatée, et que votre expulsion puisse être autorisée.

Au cours de cette première audience, et avant même que le juge ne statue sur l’acquisition de la clause résolutoire, il est possible pour le locataire, conformément à la combinaison des articles L. 145-41 alinéa 2 du Code de commerce, et 1343-5 du Code civil, de solliciter du juge qu’il suspende les effets de la clause résolutoire, et reporte et/ou étale le paiement des sommes dues dans la limite de 24 mois.

Il conviendra de justifier, lors de cette audience, du bien-fondé de la demande, de justifier des difficultés, et des prévisions permettant de respecter l’éventuel plan sollicité. La constitution d’un dossier solide étant indispensable pour que la demande soit accordée.

‍2 – Solliciter des délais de paiement, après l’acquisition de la clause résolutoire

L’article L. L145-41 al. 2 du Code de commerce ouvre la possibilité au locataire de solliciter du Tribunal de Grande Instance qu’il suspende la réalisation de la clause résolutoire et ses effets, tant que la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

Enfin, et lorsqu’un étalement des loyers impayés jusqu’à 24 mois est insuffisant, compte tenu des prévisions de trésorerie, le débiteur devra solliciter, avant l’acquisition de la clause résolutoire l’ouverture d’un redressement judiciaire.

3 – L'ouverture d'un redressement judiciaire pour paralyser l’acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion.

Cette hypothèse est à envisager lorsque l’arriéré de la dette est très important et que, par conséquent, le délai de 24 mois ne permettrait pas au débiteur de rembourser la dette existante, tout en réglant les loyers à venir.

Dans cas, le débiteur pourra songer à l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire, ce qui lui permettra, non seulement de différer le remboursement de sa dette pendant la période d’observation (entre 6 à 18 mois), mais également et surtout d’obtenir un étalement de sa dette locative (et éventuellement de ses autres dettes) jusqu’à 10 ans.

Pour que cette procédure puisse être mise en œuvre, il faudra nécessairement que le jugement ouvrant la procédure de redressement judiciaire intervienne avant la décision rendue par la Cour d'appel de Paris, et que l'appel soit interjeté dans les 15 jours suivant la signification de l'ordonnance constatant l'acquisition de la clause résolutoire.

Vous avez reçu un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, n'hésitez pas à nous consulter pour étudier vos options et démarer une procédure pour éviter la perte de votre fonds de commerce.