Ce que cette décision change pour vous
Si vous êtes locataire commercial et que vous recevez un commandement de payer visant la clause résolutoire, votre première réflexe ne doit pas être de payer : il doit être de comparer ligne à ligne ce que réclame le commandement avec ce que stipule votre bail.
La décision est nette : le bailleur doit prouver qu’à la date exacte du commandement, la dette était échue selon les termes du contrat. Un commandement qui réclame des échéances mensuelles alors que le bail prévoit un loyer annuel payable en fin d’année réclame des sommes qui ne sont pas encore dues. Il ne peut pas faire jouer la clause résolutoire.
Deuxième apport, précieux en pratique : les stipulations ambiguës sur les modalités de paiement s’interprètent en faveur du preneur. Un bail qui dit « le loyer sera payable pendant la période estivale, en tout état de cause il devra être soldé avant le 31 décembre » fixe un terme unique au 31 décembre, pas douze échéances mensuelles.
Troisième apport : le juge des référés n’a pas le pouvoir de trancher une contestation sérieuse sur la validité d’un bail. Quand plusieurs baux successifs circulent, avec des loyers différents, et que l’un d’eux est argué de faux, le juge des référés ne peut pas choisir lequel s’applique pour fonder une résiliation. Il doit renvoyer au juge du fond.
Pour les bailleurs, la leçon est symétrique : un commandement mal calibré ne fait pas seulement perdre le procès, il laisse le locataire en place et expose le bailleur aux frais.
Les faits
Un bailleur consent en 2011 un bail commercial sur un ensemble immobilier en Corse-du-Sud, destiné à une activité de restauration et débit de boissons.
Trois documents circulent ensuite. Un bail renouvelé du 1er juin 2020, avec un loyer annuel de 100 000 € TTC. Puis un nouveau bail du 1er juin 2022, avec un loyer annuel de 25 000 € TTC. Les parties, anciens associés désormais en conflit, s’opposent sur la validité de ce dernier document, que le bailleur dit faux. Des plaintes pénales sont déposées de part et d’autre.
Le 7 octobre 2024, le bailleur fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Il se fonde sur le seul bail de 2011, réclame 75 000 € au titre de loyers mensuels échus de janvier à septembre 2024, soit 8 833,33 € par mois, plus 69,66 € de frais d’acte.
Le commandement reste sans effet. Le bailleur assigne en référé. Le 20 mai 2025, le président du tribunal judiciaire constate la résiliation du bail au 7 novembre 2024, ordonne l’expulsion, condamne le locataire à 75 000 € d’arriéré, puis — dans la même décision — à 88 333,30 € au titre des loyers de janvier à octobre 2024, et fixe une indemnité d’occupation mensuelle de 9 166,66 €.
Le locataire fait appel.
La question posée à la Cour
Un commandement de payer qui réclame des loyers selon une périodicité mensuelle, alors que le bail stipule un loyer annuel payable au plus tard le 31 décembre, peut-il déclencher la clause résolutoire et justifier une expulsion en référé ?
Et, en arrière-plan : le juge des référés peut-il fonder une résiliation sur un bail dont la date et le montant du loyer sont contestés entre les parties ?
Ce qu’a jugé la Cour
La cour écarte d’abord la demande de sursis à statuer du bailleur. Les plaintes pénales déposées sont de simples plaintes, qui n’ont pas mis en mouvement l’action publique contre le locataire. Aucune inscription de faux n’a été engagée dans une instance civile. Le risque de contradiction de décisions n’est pas déterminant s’agissant d’une ordonnance de référé.
Elle rappelle ensuite les textes applicables.
Article 1728 du code civil : le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
Article L. 145-41 du code de commerce : toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
La cour examine alors les trois baux versés aux débats. Tous les trois stipulent un loyer annuel, avec les mêmes modalités : « le loyer sera payable pendant la période estivale, en tout état de cause, il devra être soldé avant le 31 décembre de l’année considérée ».
Interprétant ces stipulations en faveur du preneur, la cour en déduit que le loyer est payable annuellement, et non mensuellement, à terme échu et au plus tard le 31 décembre de l’année concernée, une fois l’occupation annuelle écoulée.
Le commandement du 7 octobre 2024 ne respecte pas cette règle. Il exige des termes mensuels, et il les exige avant le terme contractuel du 31 décembre 2024. Il se fonde de surcroît sur un bail incertain dans sa date et dans son montant de loyer, alors que le juge des référés n’a pas le pouvoir de trancher une contestation sérieuse sur la validité ou la nullité d’un contrat, qui relève du juge du fond.
Conclusion : à la date de délivrance du commandement, l’infraction aux stipulations contractuelles n’est pas établie. Or c’est au bailleur créancier de l’établir à cette date précise.
La cour relève enfin que l’ordonnance attaquée comportait une double condamnation pour le même arriéré : 75 000 € au titre des loyers arrêtés au 30 septembre 2024, puis 88 333,30 € au titre des loyers de janvier à octobre 2024.
Elle infirme l’ordonnance en toutes ses dispositions, déclare la mise en œuvre de la clause résolutoire irrégulière, déboute le bailleur de l’ensemble de ses demandes et le condamne à 3 000 € de frais irrépétibles et aux dépens d’appel.
- Le bailleur doit prouver que la dette réclamée était exigible à la date exacte du commandement : un loyer annuel soldé au 31 décembre n'est pas dû en octobre.
- Les stipulations du bail sur les modalités de paiement s'interprètent en faveur du preneur lorsqu'elles sont ambiguës.
- Le juge des référés ne peut pas fonder une résiliation sur un bail dont la date et le montant du loyer sont sérieusement contestés : cela relève du juge du fond.
Ce qu’il faut faire concrètement
Dès réception d’un commandement, relisez la clause de loyer de votre bail. Notez la périodicité exacte (annuelle, trimestrielle, mensuelle), la date limite de paiement, et si le loyer est payable d’avance ou à terme échu. Comparez avec les montants et les périodes réclamés dans l’acte.
Datez l’exigibilité. Posez-vous une seule question : au jour où l’huissier a délivré l’acte, quelle somme était contractuellement due ? Ce qui n’est pas encore exigible à cette date ne peut pas fonder la résiliation.
Vérifiez la mention du délai d’un mois. Son absence entraîne la nullité du commandement.
Rassemblez tous les documents contractuels successifs : bail initial, renouvellements, avenants. Si plusieurs versions existent avec des loyers différents, signalez-le immédiatement : l’incertitude sur le contrat applicable est une contestation sérieuse qui échappe au juge des référés.
Traquez les doubles condamnations. Quand le bailleur demande à la fois un arriéré « arrêté au 30 septembre » et un arriéré « de janvier à octobre », il réclame deux fois les mêmes mois. Soulevez-le.
Ne comptez pas sur une plainte pénale pour suspendre la procédure civile. Une plainte simple, sans mise en mouvement de l’action publique, ne justifie pas un sursis à statuer devant le juge des référés.
Si la dette est réelle, préparez une demande de délais sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil : tant que la résiliation n’est pas constatée par une décision ayant autorité de chose jugée, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire, qui ne joue pas si vous vous libérez dans les conditions qu’il fixe.
