Ce que cette décision change pour vous
Si vous êtes locataire commercial et que vous recevez un commandement de payer visant la clause résolutoire, regardez le détail des sommes réclamées, pas seulement la ligne « loyers ». Lorsque la clause résolutoire du bail vise non seulement le loyer mais aussi « toutes sommes accessoires » et « l’inexécution de l’une quelconque des clauses », elle englobe les frais de poursuite, les frais d’actes et les pénalités de retard contractuelles. Régler le principal dans le mois mais laisser les frais impayés rend le commandement infructueux et le bail est résilié de plein droit.
Le locataire avait payé 5 471,16 € de loyers dans le mois. Il contestait 5 254,29 € de frais de poursuite et plus de 2 600 € de pénalités. Résultat : bail résilié, occupant sans droit ni titre, expulsion ordonnée, indemnité d’occupation mensuelle de 1 878,80 €.
Si vous êtes bailleur, l’enseignement est inverse : rédigez la clause résolutoire assez largement pour couvrir les accessoires, reproduisez les clauses de frais et de pénalités dans le commandement, et chiffrez précisément chaque poste. C’est cette rigueur qui a permis au bailleur de l’emporter.
Autre point utile aux deux camps : la mauvaise foi du locataire se démontre par l’accumulation des commandements. Six commandements en moins de quatre ans ont suffi à écarter tout délai de paiement suspensif.
Les faits
Un bail commercial de neuf ans, annexé à un protocole transactionnel homologué en 2017, porte sur un local exploité en crèche. Loyer mensuel initial : 1 400 €. Le bail contient trois clauses déterminantes : une clause résolutoire (article 9), une clause pénale majorant de 10 % toute somme impayée (article 10) et une clause mettant tous les frais de poursuite à la charge du preneur (article 17).
À partir de décembre 2020, les impayés s’enchaînent. Le bailleur délivre un commandement de payer, puis un autre en août 2021, puis trois autres en juillet 2022, décembre 2022 et mars 2023. Deux ordonnances de référé n’aboutissent pas à la résiliation.
Le commandement signifié le 29 mars 2023 réclame 14 013,41 € : 5 471,16 € de loyers et charges, trois lignes de pénalités de retard (1 753,20 €, 472,11 € et 472,11 €), 5 254,29 € de frais de poursuite et de procédure, et divers frais d’actes.
Le locataire paye 5 471,16 € en deux virements le 12 avril 2023, soit dans le mois. Il ne paye ni les frais ni les pénalités, qu’il estime ne pas devoir, soutenant que la clause de frais serait potestative. Un sixième commandement sera encore délivré le 17 septembre 2024, en cours de procédure.
La question posée à la Cour
Le locataire qui règle dans le délai d’un mois la totalité des loyers en principal, mais laisse impayés les frais de poursuite et les pénalités contractuelles également visés au commandement, échappe-t-il à la résiliation de plein droit ?
Et, à titre subsidiaire : peut-il obtenir des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire au motif qu’il finit toujours par régulariser ?
Ce qu’a jugé la Cour
La cour confirme l’acquisition de la clause résolutoire au 29 avril 2023.
Elle raisonne d’abord sur la lettre du bail. L’article 9 prévoit la résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un terme de loyer, à défaut de remboursement des sommes accessoires — « notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges » — ou en cas d’inexécution d’une quelconque clause du bail. Cette rédaction englobe donc les sommes dues au titre des articles 10 et 17.
« Celui-ci sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice. »
La cour distingue ensuite deux catégories. Les pénalités, qui relèvent d’une clause pénale, peuvent être modulées par le juge : un débat sur leur montant se conçoit. Les frais de poursuite engagés et justifiés au titre de l’article 17, en revanche, ne sont pas discutables dans leur principe. Le locataire admettait d’ailleurs ne régulariser que les loyers et jamais les frais de procédure — et avoir finalement payé ces frais en 2024, soit bien après le délai.
Sur la clause pénale de 10 %, la cour refuse de la réduire : entre deux sociétés commerciales, ce taux n’est pas disproportionné.
Le paiement n’étant que partiel, le commandement est demeuré infructueux. La clause est acquise un mois après sa délivrance.
Sur les délais de grâce, la cour écarte la bonne foi invoquée. Six commandements de payer entre le 8 décembre 2020 et le 17 septembre 2024 établissent la mauvaise foi du locataire. Les pièces comptables ne corrèlent pas les impayés aux difficultés alléguées : même sur un exercice bénéficiaire, les loyers n’étaient pas réglés.
- Une clause résolutoire visant les « sommes accessoires » et toute inexécution du bail couvre les frais de poursuite et les pénalités : le paiement du seul loyer en principal ne purge pas le commandement.
- La clause pénale de 10 % sur les sommes impayées n'est pas excessive entre sociétés commerciales ; mais y ajouter la conservation du dépôt de garantie l'est, et le juge la réduit.
- La répétition des commandements de payer — ici six en moins de quatre ans — caractérise la mauvaise foi et prive le locataire de tout délai suspensif.
Trois autres chefs méritent attention. La cour modère la clause attribuant au bailleur l’intégralité du dépôt de garantie (2 800 €) : cumulée avec la majoration de 10 % déjà acquise, elle déséquilibre le contrat ; 500 € seulement restent acquis au bailleur.
La cour accorde en revanche une indemnité de relocation de 59,79 € par jour, sur le fondement de l’article 1760 du code civil, due à compter du départ effectif des lieux — mais plafonnée à 60 jours, durée jugée nécessaire pour relouer.
Enfin, la demande du bailleur de se faire rembourser ses honoraires d’avocat sur la clause de frais du bail est rejetée : cette clause couvre les frais de poursuite et émoluments de procédure, pas les honoraires. Le bailleur obtient 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Compte tenu de l’activité de crèche, le délai pour quitter les lieux est reporté au 31 décembre 2026, l’expulsion étant possible à compter du 1er janvier 2027.
Ce qu’il faut faire concrètement
Relisez l’article de votre bail qui contient la clause résolutoire. Notez si elle vise seulement le loyer ou aussi les « sommes accessoires », les « frais » et « toute inexécution ». Dans le second cas, un commandement vous oblige à tout payer.
À réception d’un commandement, listez chaque poste réclamé et payez l’intégralité dans le mois, y compris les lignes que vous contestez. Le paiement sous réserve ne vous prive pas du droit de discuter ensuite les pénalités en justice, alors que le non-paiement, lui, fait tomber le bail immédiatement.
Si vous contestez le montant d’une clause pénale, saisissez le juge avant l’expiration du délai d’un mois pour solliciter des délais suspensifs, au lieu d’attendre l’assignation du bailleur.
Conservez des preuves de paiement exploitables : la cour a rejeté des « avis de virement » émis par le service comptable du locataire lui-même, aux montants non concordants et sans libellé précis. Produisez des relevés bancaires mentionnant la référence de la facture.
Si vous êtes bailleur, reproduisez dans le commandement le texte intégral des clauses de résiliation, de pénalité et de frais, et détaillez chaque somme par période. C’est cette précision qui a rendu le commandement incontestable ici.
Si vous exploitez une activité recevant du public fragile — crèche, établissement de soins —, documentez-la : elle n’empêche pas la résiliation, mais elle justifie des délais substantiels pour quitter les lieux.
