Condition suspensive : elle n'est réputée accomplie que si le débiteur obligé sous condition en a empêché la réalisation

Ce que cette décision change pour vous

Vous signez un compromis, une promesse de vente, un protocole de cession de fonds ou de titres, assorti de conditions suspensives et d’une clause pénale. Votre cocontractant se dérobe, et la condition tombe à cause de lui. Vous pensez pouvoir déclencher la pénalité en soutenant que la condition doit être « réputée accomplie ». Cette décision ferme largement cette voie.

La règle est désormais explicite : la fiction de l’article 1304-3 du code civil est une sanction dirigée contre le seul débiteur obligé sous la condition. Si c’est le créancier de l’obligation conditionnelle qui a provoqué la défaillance, la condition reste défaillie. Et lorsque la condition est défaillie, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé : plus de vente, plus d’obligation de signer, donc plus de clause pénale à faire jouer, puisque celle-ci suppose une défaillance d’une partie alors que les conditions suspensives étaient réalisées.

La conséquence pratique est brutale pour le vendeur. Il a immobilisé son bien plusieurs mois, engagé des frais, éventuellement organisé une levée d’option de crédit-bail, et il ressort de l’opération sans pénalité. Il lui reste une action en responsabilité, mais elle suppose de prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité, et le montant obtenu n’a plus rien d’automatique.

À vérifier dans vos contrats en cours : pour chaque condition suspensive, identifiez qui est le débiteur obligé sous cette condition et dans l’intérêt de qui elle est stipulée. Si votre protection repose uniquement sur le mécanisme de la condition réputée accomplie, elle est fragile.

Les faits

En 2014, deux établissements financiers consentent un crédit-bail immobilier sur un ensemble comprenant un hôtel. Le crédit-preneur dispose d’une option d’achat à terme.

En octobre 2017, ce crédit-preneur promet de vendre l’ensemble immobilier à une société tierce. La promesse est conclue sous la condition suspensive de l’acceptation par les crédit-bailleurs de la levée anticipée de l’option, dans les vingt-quatre heures au maximum avant la signature de l’acte authentique. La signature doit intervenir au plus tard le 31 janvier 2018.

La promesse prévoit une somme consignée chez le notaire par l’acquéreur, et une pénalité au profit de la partie qui subit la défaillance de l’autre, à condition que les conditions suspensives soient réalisées.

L’acquéreur s’était engagé à financer sur fonds propres, sans condition suspensive de prêt. Le 17 janvier 2018, quelques jours avant l’échéance, il change de position : il demande au notaire un report de la promesse et le bénéfice d’une condition suspensive de financement. Refus. Les crédit-bailleurs n’acceptent aucun report de la date du 31 janvier 2018. La levée anticipée de l’option ne peut plus intervenir dans les formes prévues.

Le vendeur est placé en sauvegarde le 20 février 2018, puis un plan est arrêté en 2019. L’acquéreur assigne pour récupérer la somme séquestrée et obtenir lui-même la pénalité. Le vendeur, le commissaire à l’exécution du plan et le représentant des créanciers réclament de leur côté la clause pénale. La cour d’appel les déboute : la condition était stipulée dans l’intérêt du vendeur, elle est défaillie par la faute de l’acquéreur, mais elle ne peut pas être réputée accomplie.

La question posée à la Cour

L’article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie « si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ». Fallait-il lire « celui qui y avait intérêt » comme désignant celui qui tire avantage de la non-réalisation de la condition — ici l’acquéreur, qui n’avait pas les fonds — ou comme désignant le débiteur obligé sous la condition, c’est-à-dire la partie tenue de l’obligation conditionnelle ?

Derrière cette querelle de lecture, un enjeu concret : la clause pénale pouvait-elle jouer au profit du vendeur alors que l’échec venait de l’acquéreur ?

Ce qu’a jugé la Cour

Le pourvoi est rejeté.

La Cour part de l’article 1304-6 du code civil : l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive, et en cas de défaillance, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Elle rappelle ensuite que l’article 1304-3 a été présenté, dans le rapport au Président de la République accompagnant l’ordonnance du 10 février 2016, comme une reprise à droit constant. Or, sous l’empire de l’ancien article 1178, il était jugé que la condition n’était réputée accomplie que lorsque celui qui en avait empêché la réalisation était le débiteur obligé sous cette condition.

Elle ajoute l’article 1304-5 :

Avant que la condition suspensive ne soit accomplie, le débiteur doit s’abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne exécution de l’obligation.

La synthèse est nette : la condition suspensive ne peut être réputée accomplie qu’à titre de sanction contre le débiteur qui, obligé sous cette condition, en a empêché l’accomplissement. Lorsque c’est le créancier qui a provoqué la défaillance, la fiction ne s’applique pas — sans préjudice d’une éventuelle action en réparation.

Appliquée aux faits : la condition tenant à l’acceptation par les crédit-bailleurs de la levée d’option était stipulée dans l’intérêt du vendeur, qui en était le débiteur ; elle est défaillie par la faute de l’acquéreur, donc d’un tiers à cette obligation conditionnelle. Elle ne peut pas être réputée accomplie. La cour d’appel n’avait pas à rechercher si l’acquéreur avait un intérêt personnel à l’échec : cette recherche était inopérante.

Ce qu’il faut faire concrètement

Reprenez vos promesses et protocoles en cours. Pour chaque condition suspensive, écrivez noir sur blanc dans l’acte dans l’intérêt de quelle partie elle est stipulée et qui en supporte la charge de réalisation. C’est ce qui déterminera si l’article 1304-3 peut jouer à votre profit.

Ne faites pas dépendre votre pénalité de la seule réalisation des conditions. Une clause qui ne se déclenche que « si les conditions suspensives sont réalisées » devient inopérante dès qu’une condition tombe, même par la faute de l’autre. Prévoyez une indemnité forfaitaire autonome, due en cas de manquement d’une partie à ses engagements avant signature, indépendamment du sort des conditions.

Stipulez une obligation de moyens explicite à la charge de chaque partie : maintenir son financement, ne pas modifier unilatéralement les modalités de paiement, fournir les justificatifs de fonds à une date fixe, et sanctionnez son inexécution par une indemnité propre.

Exigez la preuve du financement en amont, pas la veille. Fixez une date intermédiaire, antérieure de plusieurs semaines à l’échéance, à laquelle l’acquéreur doit produire une attestation de disponibilité des fonds ou une offre de prêt. Une volte-face à quinze jours de la signature ne se répare plus.

Encadrez les délais imposés par un tiers. Quand la réalisation d’une condition dépend d’un crédit-bailleur, d’une banque ou d’une autorité, ménagez une marge : un délai de vingt-quatre heures avant l’acte ne laisse aucune place à l’imprévu, et sécurisez à l’avance l’accord de ce tiers sur un éventuel report.

Si la condition est déjà tombée par la faute de l’autre partie, constituez sans attendre le dossier de responsabilité : échanges écrits montrant le revirement, refus opposés, frais engagés, coût d’immobilisation du bien, perte de chance de vendre à d’autres conditions. C’est désormais votre seule voie d’indemnisation.