Peut-on refuser le paiement de son loyer et demander son annulation, pendant le confinement ?

Peut-on renégocier le montant de son loyer, après le confinement ?

 

Vous exercez dans le domaine de la restauration, de l’hôtellerie, de la vente de biens mobiliers / immobiliers, et votre local et vous vous demandez si vous pouvez annuler purement et simplement votre loyer pendant le confinement ?

Vous songez à la possibilité de réviser votre loyer à la baisse, postérieurement au confinement, en raison de circonstances imprévisibles liées à la pandémie Covid-19 ?

Les réponses à ces questions sont d’une importance cruciale puisqu’elles pourraient conditionner la survie de votre commerce, en réduisant vos charges fixes. Lisez les conseils de nos Avocats d'affaires.

 

1 – Pendant la période de « confinement » : L’annulation pure et simple de vos loyers

La question juridique qui se pose est de savoir si l’entreprise est en droit d’exiger l’annulation de son loyer pendant la période de confinement, qu’elle fasse l’objet d’une mesure de fermeture administrative, ou non, liée à la pandémie Covid-19.

À l’heure actuelle, deux scénarios ont été envisagés par le gouvernement, mais un troisième scénario est envisageable au regard du droit civil qui pourrait permettre d’obtenir l’annulation de vos loyers :

1° - Votre entreprise remplit les conditions d’éligibilité au fonds de solidarité, vous pouvez reporter le paiement de vos loyers, mais aucunement en obtenir l’annulation.

2° - votre entreprise ne remplit pas les conditions d’éligibilité au fonds de solidarité, vous ne pouvez pas reporter le paiement de vos loyers.

Toutefois, ces voies ouvertes par le Gouvernement ne sont pas exclusives des dispositions applicables en droit civil, et il n’y a aucune raison de ne pas appliquer le droit commun, au contraire !

Le Code civil prévoit, notamment, que la force majeure peut exonérer une partie de ses obligations. Dans un contrat de bail, et face à un cas de force majeure, le locataire peut donc être en droit de refuser le paiement de son loyer.

Selon l’article 1218 du Code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un :

« événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur ».

 

Le 29 février 2020, Bruno Le Maire, Ministre de l’Économie et des Finances, a expliqué que le coronavirus était un cas de force majeure pour les entreprises, en particulier dans les marchés publics de l’État, justifiant l’inapplication des pénalités en cas de retard d’exécution des prestations contractuelles.

Le Covid-19, compte tenu de son ampleur et de la gravité de la pandémie, pourrait donc caractériser un cas de force majeure.

De plus, les décisions du Gouvernement, qualifiées juridiquement de « fait du prince » en ce qu'ils interdisent les rassemblements et déplacements de personnes, rajoutent aux circonstances caractérisant la force majeure.

En conclusions, il est possible de solliciter l’annulation de votre loyer auprès de votre bailleur pour la période de confinement. Il conviendra toutefois de formaliser votre demande par écrit, et de prendre soin justifier sur le plan juridique.

 

2 – Après la période de « confinement » : la révision de votre loyer à la baisse

Obtenir l’annulation des loyers pendant la période de confinement est nécessaire, mais probablement insuffisant pour être en mesure d’assurer le règlement des loyers après le confinement malgré une trésorerie délicate. Si les secteurs de la restauration et de l'hôtellerie sont les plus touchés, il en va de même s'agissant des locataires dans les centres commerciaux.

Aussi, la question de droit qui se pose est de savoir si le locataire est en droit d’exiger une révision du loyer du local en raison de l’épidémie Covid-19 ?

Une disposition assez récente du Code civil, insérée depuis le 1er octobre 2016 pourrait être utilement invoquée par les locataires (dont le contrat de bail est postérieur au 1^er octobre 2016).

Avant le 1^er octobre 2016, les parties au contrat, mais également les juges étaient liés par les stipulations contractuelles.

Toutefois, depuis le 1^er octobre 2016, chaque partie peut solliciter la révision d’un contrat, à son cocontractant, sous réserve de remplir les conditions de l’article 1195 du Code civil, à savoir : un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion de la convention, rendant son exécution excessivement onéreuse, pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque.

Il est évident que le Covid-19 aura des répercussions sur de nombreux secteurs, y compris postérieurement au confinement, lequel sera très probablement progressif. Les pouvoirs publics ont d’ores et déjà annoncé que l’économie serait grandement impactée et qu’une récession était inéluctable. Elle le sera d’autant plus pour les hôteliers et les restaurateurs, qui verront très probablement leur fréquentation baisser.

Les conditions pourraient donc être remplies :

1 - Les locataires concernés pourraient invoquer l’existence d’un changement de circonstances, manifestement imprévisibles au moment de la signature du contrat de bail (la survenance de la pandémie du Covid-19 n’a pas de précédent dans son ampleur et ses effets).

2 - Cette pandémie va limiter les sorties, y compris après le confinement, et impacter significativement le chiffre d’affaires des entreprises concernées, ce qui rendra l’exécution du contrat de bail (et notamment le paiement du loyer) excessivement onéreuse pendant plusieurs mois. En cas de refus du bailleur, le juge pourrait réviser le loyer à la baisse, dans des conditions de loyer et de durée qui seront fixées par lui.

Avant d’ouvrir une négociation avec votre bailleur, et de saisir éventuellement le juge afin de réviser le contrat en cas d'échec des négociations, il conviendra de vérifier que :

1 – L’événement de pandémie n’a pas été écarté contractuellement dans contrat de bail (ce qui est peu probable),

2 – Que l’application de l’article 1195 du Code civil ne soit écartée par les parties dans le contrat (bien que, dans ce cas précis, l'existence d'un "déséquilibre significatif" entre les droits et obligations des parties pourrait écarter la clause), 

3 – Que le contrat ait été conclu postérieurement au 1^er octobre 2016.

N.B. : il conviendra de démarrer la révision de votre loyer, de préférence, avant la levée du confinement, car le locataire devra, en tout état de cause, continuer à exécuter ses engagements durant la négociation avec le bailleur. 

Nous vous proposons d’analyser votre contrat de bail, votre situation précise, et d’écrire une lettre d’Avocat, à votre bailleur, pour solliciter, avant la fin du confinement, la renégociation de votre loyer pour une période définie.

 

N'hésitez pas à nous solliciter pour toute question complémentaire en cliquant sur le logo ci-dessous :