Ce que cette décision change pour vous
Si vous êtes locataire commercial et que l’immeuble change de mains pendant votre procès, n’espérez pas que la procédure s’éteigne. Le vendeur peut continuer à agir si l’acte de vente le prévoit, et l’acheteur peut entrer dans l’instance pour réclamer sa part. Vous vous retrouvez face à deux créanciers successifs, pas face à un vide juridique.
Si vous êtes bailleur et que vous vendez un immeuble alors qu’un contentieux locatif est pendant, tout se joue dans la rédaction de l’acte de vente. Une clause qui réserve expressément au vendeur « la procédure menée à l’encontre du locataire tendant à son expulsion et au règlement de la dette locative » lui conserve le droit de la mener à son terme. Sans cette clause, l’acquéreur devient seul titulaire des droits attachés au bail.
Si vous êtes acquéreur d’un immeuble occupé, vérifiez avant de signer : y a-t-il une procédure en cours, qui la poursuit, qui encaisse quoi, et à partir de quelle date. La répartition se fait à la date de la vente.
Deux autres enseignements sont directement monnayables. D’abord, la cession de votre fonds de commerce ne vous débarrasse pas des dettes et condamnations déjà acquises contre vous : vous partez, les droits du bailleur restent. Ensuite, une clause de majoration de 10 % prévue pour les loyers impayés ne s’applique pas aux indemnités d’occupation, qui ne sont pas des loyers mais la contrepartie d’une occupation sans titre.
Les faits
Trois locataires exploitent un café-tabac-restaurant-hôtel en Seine-Saint-Denis, dans le cadre d’un bail commercial renouvelé en novembre 2010, moyennant un loyer annuel de 32 287,20 euros HT et HC.
Les impayés s’accumulent. En 2015, les parties signent un protocole transactionnel : le compte locatif est débiteur de 46 089,06 euros, le bailleur renonce à une partie des majorations de retard, un échéancier en dix mensualités est mis en place, et le bailleur s’engage à refaire la toiture et à réaliser des travaux de maçonnerie en façade, le ravalement restant à la charge des preneurs.
Les impayés reprennent. Un premier commandement de payer visant la clause résolutoire est délivré en novembre 2017 pour 61 177,46 euros. Un second suit le 1er février 2019, pour 54 885,31 euros. Aucun paiement n’intervient dans le mois. Le bailleur assigne en octobre 2019 devant le tribunal judiciaire de Bobigny.
Le 23 décembre 2021, en cours d’instance, le bailleur vend l’immeuble. L’acte de vente contient une clause précise : l’acquéreur est subrogé dans tous les droits et actions relatifs au bail, à l’exception de la procédure en cours contre le locataire, que le vendeur s’oblige à poursuivre à ses frais exclusifs. Les loyers antérieurs à la vente appartiennent au vendeur ; les impayés postérieurs recouvrés dans cette procédure devront être reversés à l’acquéreur.
Le jugement de 2023 constate l’acquisition de la clause résolutoire au 1er mars 2019, ordonne l’expulsion, condamne les locataires à 19 572,05 euros d’arriéré et à une indemnité d’occupation trimestrielle de 8 651,41 euros. Les locataires font appel. En mars 2025, ils cèdent leur fonds de commerce.
La question posée à la Cour
Un bailleur qui a vendu l’immeuble peut-il encore demander la résiliation du bail et l’expulsion, alors qu’il n’est plus propriétaire ? Et l’acquéreur, exclu par l’acte de vente de « la procédure en cours », peut-il malgré tout réclamer les indemnités d’occupation postérieures à son acquisition ?
Accessoirement : la cession du fonds de commerce par les locataires rend-elle la demande d’expulsion sans objet ?
Ce qu’a jugé la Cour
La cour lit la clause de l’acte de vente telle qu’elle est écrite. Le vendeur s’étant obligé à poursuivre la procédure engagée le 1er février 2019, il reste recevable à demander l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion et le paiement de l’arriéré, nonobstant le fait qu’il ait cédé le bien.
Mais cette réserve n’est pas une interdiction faite à l’acquéreur. La cour juge que ces stipulations ne font pas obstacle au droit du nouveau propriétaire de réclamer les indemnités d’occupation dont il est créancier en sa qualité de cessionnaire, à compter du 23 décembre 2021. L’acquéreur, intervenu volontairement à l’instance, est donc recevable — d’autant que le vendeur ne présente aucune demande pour cette même période. Pas de double paiement, donc : chacun pour sa période.
Sur la résiliation, la cour applique le texte :
Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. (article L. 145-41 du code de commerce)
Le commandement du 1er février 2019 reprenait la clause résolutoire du bail et le texte légal. Aucun paiement dans le mois. La clause est acquise au 1er mars 2019.
La cession du fonds de commerce en mars 2025 ne change rien : elle « ne saurait priver les bailleurs de leurs droits antérieurement acquis à l’encontre des locataires ».
- Une clause de l'acte de vente réservant au vendeur la poursuite de la procédure contre le locataire lui conserve le droit d'obtenir la résiliation et l'expulsion, même après la perte de la propriété.
- L'acquéreur reste recevable à réclamer les indemnités d'occupation nées depuis son acquisition : la réserve profite au vendeur, elle ne prive pas l'acheteur de sa créance.
- La majoration contractuelle de 10 % prévue pour les loyers impayés ne s'étend pas aux indemnités d'occupation dues après la résiliation du bail.
Sur les sommes, la cour s’en tient au propre décompte du bailleur : 19 572,05 euros d’arriéré au 1er mars 2019. La demande de majoration de 10 % de l’indemnité d’occupation est écartée, le contrat ne la prévoyant que pour les loyers. La capitalisation des intérêts est jugée sans objet, faute de demande d’intérêts dans le dispositif des conclusions.
Enfin, les locataires réclamaient 48 000 euros pour trouble de jouissance, invoquant des infiltrations et un défaut de ravalement ayant neutralisé huit chambres. Refus : le bail ayant pris fin le 1er mars 2019, ils ne peuvent plus l’invoquer pour des désordres constatés par huissier en novembre 2019 et octobre 2022. Les dégradations de 2015 avaient été soldées par le protocole, et le bailleur produisait des factures de travaux de toiture d’octobre 2015.
Ce qu’il faut faire concrètement
Si vous vendez un immeuble avec un contentieux locatif en cours : faites insérer dans l’acte une clause nommant la procédure, désignant qui la poursuit, qui en supporte les frais et à qui reviennent les sommes recouvrées selon leur date d’exigibilité. L’imprécision se paie par une fin de non-recevoir.
Si vous achetez : réclamez avant signature les commandements délivrés, l’assignation et le décompte locatif. Intervenez à l’instance dès l’acquisition pour faire fixer vos indemnités d’occupation à compter de votre titre.
Si vous êtes bailleur demandeur : vérifiez que votre commandement de payer vise la clause résolutoire et reproduit le délai d’un mois — à défaut, il est nul. Et portez vos demandes d’intérêts et de capitalisation dans le dispositif de vos conclusions, pas seulement dans vos motifs : la cour ne statue que sur le dispositif.
Si vous êtes locataire et que des désordres affectent les locaux : alertez le bailleur par lettre recommandée dès leur apparition, et agissez tant que le bail est en vigueur. Après la résiliation, l’action contractuelle vous échappe. Un simple constat d’huissier ne suffit pas à démontrer que les travaux relèvent des grosses réparations à la charge du bailleur : demandez une expertise technique en temps utile.
Si vous envisagez de céder votre fonds : la cession ne purge ni l’arriéré locatif, ni les indemnités d’occupation, ni les condamnations déjà prononcées. Négociez leur traitement avant de signer.
