Cession immobilière à prix minoré : l'administration doit prouver l'intention libérale même en l'absence de lien apparent entre les parties

Les faits du litige fiscal

La SARL Brivary, société exerçant une activité déclarée de marchand de biens, était propriétaire d’une villa de 195 m² située à Mougins (Alpes-Maritimes), comprenant garage, terrasse et piscine. Cette propriété avait été acquise en 2009 pour 1 000 000 € et figurait au bilan de la société pour une valeur de 1 254 776 €, compte tenu des travaux de rénovation réalisés entre 2009 et 2014.

L’associée unique de cette SARL, Mme A., résidait fiscalement au Gabon. La société a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur les exercices 2016 et 2017, à l’issue de laquelle l’administration fiscale a notifié plusieurs chefs de redressement :

1. Un passif injustifié de 204 500 € inscrit au compte courant d’associée
2. Une mise à disposition gratuite de la villa à l’associée, constitutive d’un acte anormal de gestion
3. Une cession à prix minoré de la villa le 8 septembre 2017 pour 686 200 €, alors que l’administration l’évaluait à 1 118 000 €

Ces rectifications ont conduit à des suppléments d’impôt sur les sociétés, des retenues à la source sur revenus distribués et des contributions sur les revenus locatifs, assortis de majorations.

Après un jugement défavorable du tribunal administratif de Nice le 26 septembre 2024, la SARL Brivary a interjeté appel devant la Cour administrative d’appel de Marseille.

Le raisonnement de l’administration fiscale

Sur le passif injustifié

L’administration avait constaté que des sommes de 80 000 € (28 juillet 2016) et 10 000 € (29 août 2017) avaient été virées par la SCI Soleil d’Azur, société de droit monégasque dont Mme A. détenait 90 % des parts, sur le compte courant d’associée de cette dernière.

La SARL Brivary soutenait qu’il s’agissait du remboursement d’une avance consentie par Mme A. pour financer des travaux. Toutefois, la société n’a pu établir ni l’existence de cette avance initiale, ni le lien entre les versements de la SCI monégasque et un prétendu remboursement. La Cour confirme donc la réintégration de 204 500 € comme passif injustifié.

Sur la mise à disposition gratuite

Le vérificateur avait relevé plusieurs éléments démontrant l’occupation effective de la villa :

• Des consommations d’électricité de 5 393 kWh (janvier-novembre 2016) et 16 804 kWh (janvier-septembre 2017)
• Des consommations d’eau de 1 009 m³ et 978 m³ sur les périodes 2015-2016 et 2016-2017
• Un contrat d’entretien des espaces verts et de la piscine à 480 €/mois

Ces consommations, incompatibles avec une simple intervention d’entreprises tierces, établissaient selon l’administration une mise à disposition gratuite constitutive d’un avantage en nature non comptabilisé. La Cour valide cette analyse et maintient le redressement correspondant.

Sur la cession à prix minoré

L’administration avait évalué la villa à 1 118 000 € par comparaison avec huit transactions intervenues entre décembre 2015 et mai 2017 sur des biens similaires situés à proximité. La cession effective à 686 200 € représentait donc une minoration de 431 800 €, qualifiée d’acte anormal de gestion.

La décision de la Cour administrative d’appel

Le rappel du cadre juridique de l’acte anormal de gestion

La Cour rappelle les principes applicables en matière d’acte anormal de gestion :

En vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l’entreprise, à l’exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale. Constitue un acte anormal de gestion l’acte par lequel une entreprise décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt.

Surtout, la Cour souligne que la charge de la preuve incombe à l’administration :

Il appartient, en règle générale, à l’administration, qui n’a pas à se prononcer sur l’opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, d’établir les faits sur lesquels elle se fonde pour invoquer ce caractère anormal.

L’exigence de la preuve de l’intention libérale

C’est sur ce terrain que l’administration trébuche concernant la cession à prix minoré. Si la Cour reconnaît que le bien a été cédé à un prix significativement inférieur à sa valeur vénale, elle censure le redressement pour un motif décisif :

Toutefois, alors que la villa a été cédée à un couple de particuliers, dont l’administration n’établit pas, ni même n’allègue qu’ils auraient été, de quelque manière que ce soit, en relation d’intérêt avec la SARL Brivary, l’administration ne démontre pas l’existence d’une libéralité, à savoir l’intention conjointe du vendeur d’accorder un avantage sans contrepartie et de l’acquéreur de recevoir cet avantage consenti à titre gratuit.

Cette formulation reprend la jurisprudence classique du Conseil d’État : pour caractériser un acte anormal de gestion en cas de cession à prix minoré, l’administration doit prouver non seulement l’écart de prix, mais également l’intention libérale des deux parties.

La décharge prononcée

En l’absence de tout lien établi entre les acquéreurs et la société venderesse, et faute pour l’administration d’avoir même allégué l’existence d’une telle relation d’intérêt, la Cour juge que la preuve de l’acte anormal de gestion n’est pas rapportée.

Résultat : les bases d’imposition de l’exercice 2017 sont réduites de 431 800 €, et la SARL Brivary obtient la décharge des cotisations supplémentaires d’IS correspondantes, ainsi que des majorations. L’État est en outre condamné à lui verser 2 000 € au titre des frais de justice.

L’enseignement pour le contribuable

Les implications pratiques

Pour les sociétés marchandes de biens

Cette décision rappelle que l’activité de marchand de biens implique par nature des achats et reventes avec des marges variables. Une cession en dessous de la valeur estimée par l’administration ne suffit pas à caractériser un acte anormal de gestion si l’acquéreur est un tiers sans lien avec le vendeur.

Néanmoins, il convient de documenter soigneusement les raisons d’une vente à prix réduit :

• Difficultés de commercialisation du bien
• État de vétusté ou travaux nécessaires
• Contraintes de trésorerie justifiant une vente rapide
• Historique des négociations avec différents acquéreurs potentiels

Pour les sociétés détenant des biens immobiliers

La décision illustre également la vigilance de l’administration sur les avantages en nature non comptabilisés. Les consommations d’énergie et d’eau, les contrats d’entretien, constituent autant d’indices d’une occupation effective par les associés ou dirigeants.

Lorsqu’un bien immobilier est mis à disposition d’un associé, il convient de :

• Formaliser cette mise à disposition par une convention
• Comptabiliser un loyer ou un avantage en nature à sa juste valeur
• Conserver les justificatifs démontrant, le cas échéant, l’inoccupation du bien

Sur la gestion des comptes courants d’associés

Le rejet des conclusions relatives au passif injustifié rappelle l’importance de documenter rigoureusement l’origine des sommes inscrites en compte courant. Les virements provenant de sociétés tierces, même contrôlées par l’associé, ne suffisent pas à justifier le remboursement d’une avance dont l’existence même n’est pas prouvée.

L’intérêt du recours contentieux

Cette affaire démontre qu’un appel peut être fructueux même après un rejet en première instance. L’analyse juridique de la charge de la preuve en matière d’acte anormal de gestion a permis à la SARL Brivary d’obtenir une décharge substantielle de 431 800 € en base, avec les conséquences fiscales afférentes.

Face à un redressement pour acte anormal de gestion, le contribuable a tout intérêt à vérifier si l’administration a effectivement démontré l’ensemble des éléments constitutifs de la libéralité alléguée, et notamment l’intention commune des parties lorsque l’acquéreur est un tiers indépendant.