Quels sont les principaux litiges liés au bail commercial ?
Le bail commercial est un contrat essentiel pour l'activité d'une entreprise. Les litiges qui en découlent sont fréquents et peuvent avoir des conséquences considérables : perte du local commercial pour le locataire, impayés de loyers pour le bailleur, expulsion, résiliation. JEM-AVOCAT intervient dans tous les types de contentieux du bail commercial, en représentant aussi bien les bailleurs que les locataires.
Le cabinet a obtenu des résultats significatifs dans ce domaine, notamment l'expulsion ferme d'un locataire commercial défaillant assortie d'une condamnation de 118 700 euros (TJ Paris, 18 sept. 2025), et le maintien d'un bail commercial avec étalement de la dette locative sur 10 ans grâce à l'ouverture d'une procédure de sauvegarde (CA Paris, 12 avr. 2023).
Comment mettre en oeuvre la clause résolutoire du bail commercial ?
Le commandement de payer : point de départ de la procédure
La clause résolutoire est la stipulation du bail commercial qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations. Pour l'activer, le bailleur doit respecter une procédure stricte :
- Délivrance d'un commandement de payer par commissaire de justice (anciennement huissier), visant expressément la clause résolutoire du bail
- Expiration du délai d'un mois laissé au locataire pour régulariser sa situation (article L.145-41 du Code de commerce)
- Saisine du juge des référés du Tribunal judiciaire pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire
- Ordonnance d'expulsion rendue par le juge, avec éventuellement condamnation au paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation
L'expulsion du locataire commercial
Une fois l'ordonnance de référé obtenue, le bailleur fait signifier l'ordonnance au locataire par commissaire de justice et lui délivre un commandement de quitter les lieux. Si le locataire ne quitte pas volontairement les locaux, le bailleur peut solliciter le concours de la force publique auprès du préfet.
Affaire TJ Paris : expulsion ferme et condamnation de 118 700 euros
Comment protéger le bail commercial par la procédure collective ?
L'ouverture d'une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire
Lorsque le locataire commercial est en difficulté et risque de perdre son bail, l'ouverture d'une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire offre une protection puissante :
- Arrêt des poursuites : le bailleur ne peut plus agir en résiliation du bail pour les loyers antérieurs au jugement d'ouverture
- Suspension de la clause résolutoire : même si elle a été mise en oeuvre par un commandement de payer, la clause résolutoire ne peut plus produire ses effets
- Continuation du bail : l'administrateur judiciaire peut décider de poursuivre le bail, qui devient un contrat en cours protégé par la procédure
- Etalement de la dette locative : dans le cadre du plan de sauvegarde ou de redressement, la dette de loyers peut être étalée sur une durée pouvant aller jusqu'à 10 ans
Affaire CA Paris : bail sauvé et étalement sur 10 ans
Les droits du locataire face au bailleur
Les délais de grâce
Le locataire en difficulté peut solliciter du juge des délais de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil. Le juge peut accorder un report ou un échelonnement du paiement dans la limite de 24 mois, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Les délais de grâce suspendent les effets de la clause résolutoire pendant leur durée.
La suspension de la clause résolutoire
Le locataire assigné en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire peut demander au juge la suspension des effets de la clause (article L.145-41 alinéa 2 du Code de commerce). Le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre la résiliation si le locataire justifie d'une capacité à régulariser sa situation.
Les obligations du locataire pendant le bail
Le locataire commercial est tenu de plusieurs obligations dont le non-respect peut entraîner la résiliation du bail :
- Paiement du loyer et des charges : aux échéances prévues par le bail (généralement trimestriel d'avance)
- Exploitation conforme à la destination du bail : respect de la clause de destination (activité autorisée)
- Obligation d'assurance : souscription d'une assurance couvrant les risques locatifs
- Entretien des locaux : réparations locatives et maintien en bon état
- Interdiction de sous-location : sauf autorisation expresse du bailleur
Pourquoi choisir JEM-AVOCAT pour un contentieux de bail commercial ?
- Résultats concrets : expulsion ferme avec condamnation de 118 700 euros (TJ Paris, 2025) pour un bailleur ; maintien du bail avec étalement sur 10 ans (CA Paris, 2023) pour un locataire.
- Double compétence bail / procédures collectives : JEM-AVOCAT maîtrise les interactions entre le droit des baux commerciaux et les procédures collectives, permettant de protéger efficacement le bail en cas de difficultés financières.
- Intervention pour les deux parties : le cabinet représente aussi bien les bailleurs (expulsion, recouvrement de loyers) que les locataires (protection du bail, délais de grâce, sauvegarde).
- Réactivité : en matière de bail commercial, le temps joue contre le bailleur impayé comme contre le locataire menacé d'expulsion. JEM-AVOCAT intervient en urgence avec des procédures de référé maîtrisées.
Pour les questions relatives au contentieux fiscal pouvant résulter de la perte d'un local commercial, ou à la responsabilité personnelle du dirigeant en cas d'impayés de loyers, consultez nos pages dédiées.