Contrat de promotion immobilière : la Cour de cassation clarifie les contours de la responsabilité du promoteur pour les désordres intermédiaires

Les faits de l’espèce

Une société civile immobilière (SCI Saint Augustinvest) a fait construire un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD). Pour mener à bien ce projet, elle a conclu deux contrats principaux : un contrat d’ingénierie avec un maître d’œuvre (la société ETB) et un contrat de promotion immobilière avec la société Résidence [Etablissement 1].

Plusieurs entreprises sont intervenues sur le chantier, notamment une entreprise de menuiseries pour la pose des volets roulants et une entreprise de revêtement pour la pose de l’enduit. Les travaux ont été réceptionnés avec réserves le 9 décembre 2008.

Des désordres sont apparus par la suite, en particulier des fissures et des dysfonctionnements des volets roulants. Le maître d’ouvrage a alors engagé une action en justice contre le promoteur immobilier et son assureur, après avoir fait réaliser une expertise judiciaire.

La cour d’appel de Poitiers, par arrêt du 27 juin 2023, a rejeté les demandes du maître d’ouvrage tendant à la condamnation du promoteur au titre des désordres qualifiés d’intermédiaires, au motif que la faute personnelle du promoteur n’était pas établie. Elle a également fixé le point de départ des intérêts de retard sur le solde des travaux au 9 décembre 2009, soit un an après la réception.

La question juridique posée

Plusieurs questions de droit étaient soumises à la Cour de cassation :

1. Le promoteur immobilier est-il garant de plein droit des fautes commises par les entreprises avec lesquelles il a traité pour le compte du maître d’ouvrage, en cas de désordres intermédiaires ?

2. Les stipulations contractuelles prévoyant une responsabilité élargie du promoteur doivent-elles être prises en compte par le juge pour apprécier sa responsabilité ?

3. La loi du 16 juillet 1971 sur les retenues de garantie s’applique-t-elle au contrat de promotion immobilière ?

La solution de la Cour de cassation

La Cour de cassation prononce une cassation partielle de l’arrêt d’appel sur deux fondements distincts.

Sur la responsabilité du promoteur pour les désordres intermédiaires

La Haute juridiction confirme d’abord le principe selon lequel la responsabilité contractuelle du promoteur pour désordres intermédiaires est subordonnée à la démonstration d’une faute personnelle :

« Si le promoteur immobilier, dont la mission est de faire procéder à la réalisation de l’immeuble en ayant recours à des contrats de louage d’ouvrage, est tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil, sa responsabilité contractuelle au titre des désordres intermédiaires est subordonnée à la démonstration d’une faute personnelle. »

Toutefois, la Cour casse l’arrêt pour défaut de réponse à conclusions sur le fondement de l’article 455 du code de procédure civile. En effet, le maître d’ouvrage avait invoqué l’article 13 du contrat de promotion immobilière qui stipulait que le promoteur était responsable « du choix des sous-traitants, des personnels, des matériaux, des équipements, des techniques, des procédures d’exécution et de la conformité des ouvrages réalisés aux documents contractuels, aux réglementations applicables et aux normes en vigueur ».

La cour d’appel aurait dû répondre à ce moyen, qui pouvait fonder une responsabilité contractuelle renforcée du promoteur.

Sur l’inapplicabilité de la loi sur les retenues de garantie

La Cour de cassation casse également l’arrêt en ce qu’il a appliqué le régime de la loi du 16 juillet 1971 sur les retenues de garantie au contrat de promotion immobilière :

« Le promoteur immobilier qui ne s’engage pas à exécuter lui-même une partie du programme n’est pas un locateur d’ouvrage et d’industrie au sens de l’article 1779, 3°, du code civil. »

Cette loi, qui prévoit la libération de la retenue de garantie un an après la réception, ne s’applique qu’aux marchés de travaux privés conclus avec des entrepreneurs, architectes ou techniciens. Le promoteur immobilier, qui fait réaliser l’ouvrage par d’autres, n’entre pas dans cette catégorie.

L’enseignement de l’arrêt

Les implications pratiques

Pour les maîtres d’ouvrage

Cet arrêt rappelle l’importance cruciale de la rédaction du contrat de promotion immobilière. Les clauses définissant les obligations et responsabilités du promoteur peuvent permettre d’engager sa responsabilité même en l’absence de faute personnelle caractérisée, dès lors qu’elles prévoient une obligation de résultat sur certains aspects (choix des entreprises, conformité des ouvrages, etc.).

En cas de litige, il convient de bien articuler les moyens fondés sur le contrat et de s’assurer que le juge y réponde expressément.

Pour les promoteurs immobiliers

Les promoteurs doivent être vigilants quant aux engagements contractuels qu’ils souscrivent. Des clauses trop larges de responsabilité peuvent les exposer à une obligation de garantie dépassant le cadre légal prévu aux articles 1831-1 du code civil et L. 221-1 du code de la construction et de l’habitation.

Par ailleurs, ils ne peuvent se prévaloir du régime protecteur de la loi sur les retenues de garantie pour réclamer le paiement du solde un an après la réception.

Pour les avocats

Cette décision illustre l’importance de :

• Soulever expressément les moyens tirés des stipulations contractuelles dans les conclusions, afin d’obliger le juge à y répondre sous peine de cassation pour défaut de motifs ;
• Vérifier les délais de pourvoi avec rigueur : la signification de l’arrêt par une partie fait courir le délai à l’égard de cette partie uniquement ;
• Distinguer les régimes de responsabilité applicables aux différents intervenants à l’acte de construire selon leur qualité (promoteur, entrepreneur, maître d’œuvre).

L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Bordeaux, qui devra statuer à nouveau sur la responsabilité du promoteur en tenant compte des stipulations contractuelles invoquées par le maître d’ouvrage.