Les faits de l’espèce
La société Établissements Scoppa et M. [W], propriétaires de plusieurs biens immobiliers donnés à bail, avaient confié la gestion locative de leur patrimoine à la société Strozzi, agent immobilier bénéficiant d’une garantie financière accordée par le Crédit Lyonnais.
Le 25 mai 2017, la banque garante a décidé de dénoncer cette garantie financière. Conformément aux dispositions du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, elle a procédé à la publication d’un avis de cessation de garantie dans un quotidien distribué dans le département du siège de l’agent immobilier.
Cependant, le garant n’a pas notifié individuellement cette cessation aux créanciers de l’agent immobilier, notamment à la société Établissements Scoppa dont le nom figurait sur les registres tenus par l’agent immobilier.
L’agent immobilier ayant été ultérieurement placé en redressement judiciaire, la société Scoppa s’est retrouvée créancière de loyers perçus par ce dernier dans le cadre de sa mission de gestion locative mais non reversés. Par lettre recommandée du 16 janvier 2019, soit près de vingt mois après la publication de l’avis de cessation, elle a sollicité la mise en œuvre de la garantie financière.
La question juridique posée
Le litige soulevait une question délicate relative au point de départ du délai de forclusion de trois mois imparti aux créanciers pour produire leurs créances auprès du garant financier.
Le Crédit Lyonnais soutenait que ce délai devait commencer à courir dès la publication de l’avis dans la presse, peu important qu’il n’ait pu procéder à la notification individuelle faute d’avoir obtenu communication du registre-répertoire mentionnant les noms et adresses des créanciers.
En d’autres termes, la banque invoquait une impossibilité de fait — l’absence de transmission des registres par l’agent immobilier — pour échapper à son obligation de notification individuelle et faire ainsi courir le délai de forclusion à l’encontre des créanciers.
La solution de la Cour de cassation
La Cour de cassation rejette le pourvoi et confirme la condamnation du garant.
Elle procède à une analyse méthodique du dispositif réglementaire applicable :
Selon l’article 44 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, la cessation de la garantie financière accordée à l’agent immobilier peut notamment résulter de la dénonciation du contrat de garantie par le garant. Cette cessation ne peut intervenir avant l’expiration d’un délai de trois jours francs suivant la publication d’un avis de cessation de la garantie dans un quotidien.
La Haute juridiction rappelle ensuite les obligations de notification individuelle :
Selon l’article 45 du décret précité, en cas de cessation de la garantie, le garant en informe immédiatement, par lettre recommandée avec avis de réception, les personnes ayant fait des versements et remises à l’agent immobilier garanti depuis moins de dix ans et dont les noms et adresses figurent sur le registre-répertoire prévu à l’article 51, ainsi que les personnes ayant donné mandat de gérer leurs immeubles et dont les noms et adresses figurent sur le registre des mandats prévus à l’article 65.
La Cour en tire une conséquence sans ambiguïté : le créancier à qui la cessation de garantie doit être notifiée dispose d’un délai de trois mois pour produire sa créance à compter de la notification individuelle, et non de la seule publication.
Le cœur de la solution réside dans cette affirmation péremptoire :
A défaut de cette notification obligatoire, à laquelle il ne peut être suppléé par la seule publication d’un avis de cessation de la garantie dans un quotidien, et l’article 45 du décret précité ne distinguant pas selon que le garant a pu ou non se faire communiquer les registres, auxquels les articles 51 et 65 du décret précité lui donnent accès, le délai de trois mois pour produire sa créance n’est pas opposable au créancier.
La Cour s’appuie sur un précédent ancien mais toujours d’actualité (1re Civ., 3 octobre 1984, pourvoi n° 81-10.685, publié) pour asseoir cette solution.
L’enseignement de l’arrêt
- La notification individuelle de la cessation de garantie aux créanciers identifiés sur les registres est une obligation impérative du garant financier
- La seule publication d'un avis dans la presse ne peut jamais suppléer à cette notification pour les créanciers qui auraient dû être informés individuellement
- Le délai de forclusion de trois mois ne court qu'à compter de la notification individuelle effectivement reçue par le créancier
- L'impossibilité d'obtenir les registres de l'agent immobilier est inopérante : le garant dispose d'un droit d'accès légal aux registres et ne peut se prévaloir de leur non-communication
- À défaut de notification individuelle, le créancier peut actionner la garantie sans limite de temps, sous réserve de la prescription de droit commun
Cet arrêt illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation applique le régime protecteur des créanciers d’agents immobiliers. Le garant ne saurait reporter sur ces derniers les conséquences de ses propres carences ou des défaillances de l’agent immobilier garanti.
Le mécanisme est logique : les articles 51 et 65 du décret de 1972 confèrent expressément au garant un droit d’accès aux registres tenus par l’agent immobilier. S’il n’use pas de cette prérogative ou si l’agent immobilier refuse de communiquer ces documents, il appartient au garant d’en tirer les conséquences et, le cas échéant, de prendre les mesures conservatoires qui s’imposent.
Les implications pratiques
Pour les garants financiers (banques, compagnies d’assurance), cette décision impose une vigilance accrue dans la procédure de cessation de garantie. Il ne suffit pas de publier un avis dans la presse : le garant doit impérativement obtenir communication des registres-répertoires et des registres des mandats, puis procéder aux notifications individuelles par lettre recommandée. À défaut, il s’expose à devoir honorer des demandes de garantie présentées bien au-delà du délai de trois mois.
Pour les agents immobiliers, cette jurisprudence rappelle l’importance de la tenue rigoureuse des registres prévus par la réglementation. La transmission rapide de ces documents au garant qui dénonce sa garantie peut éviter des litiges ultérieurs.
Pour les mandants et créanciers d’agents immobiliers (propriétaires bailleurs, acquéreurs, vendeurs), cet arrêt constitue une protection significative. Même s’ils n’ont pas eu connaissance de la cessation de garantie publiée dans la presse, leur droit à garantie demeure intact tant qu’ils n’ont pas reçu de notification individuelle. Ils disposent ainsi du temps nécessaire pour constater le défaut de leur agent immobilier et actionner la garantie.
Pour les avocats, cette décision invite à vérifier systématiquement, lors de la mise en œuvre d’une garantie financière d’agent immobilier, si le client a effectivement reçu une notification individuelle de cessation. En l’absence d’une telle notification, l’exception de forclusion soulevée par le garant sera écartée.
Enfin, cette solution rappelle un principe fondamental du droit des obligations : celui qui se prévaut d’une forclusion doit démontrer que le délai a valablement couru. Le garant qui invoque la tardiveté d’une demande doit donc établir qu’il a accompli l’intégralité des formalités requises pour faire courir le délai.
