Le Conseil d’État vient de rendre une décision majeure en matière de fiscalité des plus-values immobilières réalisées par des non-résidents. La haute juridiction administrative censure fermement la pratique de l’administration fiscale consistant à substituer une valeur vénale estimée au prix de cession effectivement stipulé dans l’acte notarié, sans rapporter la preuve d’une dissimulation de prix.
Les faits du litige fiscal
L’affaire concernait une cession immobilière réalisée le 19 janvier 2011 par la société de droit suisse Provim, portant sur un ensemble immobilier situé en France. Conformément aux dispositions de l’article 244 bis A du code général des impôts, la société Provim s’était acquittée du prélèvement sur la plus-value calculé sur la base du prix de cession mentionné dans l’acte authentique.
La société SARF Azur intervenait dans cette opération en qualité de représentant accrédité de la société suisse, conformément aux dispositions de l’article 171 quater du code général des impôts qui impose aux personnes morales étrangères de désigner un représentant fiscal en France.
À l’issue d’un contrôle sur pièces, l’administration fiscale a contesté le prix de cession retenu. Estimant que celui-ci était inférieur à la valeur vénale réelle du bien, elle a procédé à un rehaussement de l’assiette du prélèvement et a mis en recouvrement un complément d’imposition à l’encontre de la société SARF Azur, en sa qualité de représentant accrédité.
Le contribuable a contesté ce redressement devant le tribunal administratif de Nice, puis devant la cour administrative d’appel de Marseille. Les deux juridictions ont rejeté ses demandes, validant l’approche de l’administration fiscale.
Le vice de procédure identifié
Le Conseil d’État identifie une erreur de droit fondamentale dans le raisonnement de l’administration fiscale et des juges du fond.
Le cadre légal de la détermination de la plus-value
L’article 244 bis A du CGI, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que la plus-value imposable est déterminée :
“par différence entre, d’une part, le prix de cession du bien et, d’autre part, son prix d’acquisition, diminué pour les immeubles bâtis d’une somme égale à 2 % de son montant par année entière de détention”
Le Conseil d’État pose un principe cardinal dans l’interprétation de ces dispositions :
“Pour l’application de ces dispositions, le prix de cession des biens immobiliers ou des droits portant sur ces biens est le prix réellement convenu entre les parties. Lorsque la vente est constatée par un acte authentique, le prix de cession correspond au prix mentionné dans l’acte.”
Les seules exceptions admises
La haute juridiction précise que l’administration ne peut s’écarter du prix stipulé dans l’acte authentique que dans deux hypothèses limitatives :
- L’inscription de faux : si l’une des parties à l’acte s’inscrit en faux contre la mention du prix
- La preuve d’une dissimulation : si l’administration apporte la preuve d’une dissimulation du prix stipulé par rapport au prix réel de la vente
L’erreur commise par l’administration
En l’espèce, l’administration fiscale avait substitué la valeur vénale estimée du bien au prix de cession figurant dans l’acte notarié, sans établir ni même alléguer que ce prix était inférieur au prix réellement convenu entre les parties.
Le Conseil d’État relève explicitement qu’il n’était “ni établi ni même allégué que le prix de cession stipulé était inférieur au prix réellement convenu entre les parties à la vente, dont le montant aurait été égal à la valeur vénale retenue par l’administration”.
Cette distinction est essentielle : le fait qu’un prix de cession soit inférieur à une valeur vénale estimée ne signifie pas automatiquement qu’il y a eu dissimulation de prix. Les parties peuvent légitimement convenir d’un prix de vente inférieur à la valeur de marché pour diverses raisons (urgence de la vente, état du bien, relations entre les parties, etc.).
La décision de la juridiction administrative
Le Conseil d’État prononce une triple censure :
L’annulation des décisions antérieures
La haute juridiction annule :
- L’ordonnance du 27 mai 2024 de la présidente de la 3ème chambre de la cour administrative d’appel de Marseille
- Le jugement du 22 février 2024 du tribunal administratif de Nice
Ces deux juridictions avaient commis la même erreur de droit en validant la substitution de la valeur vénale au prix de cession authentique.
Le règlement au fond de l’affaire
Faisant usage de la faculté offerte par l’article L. 821-2 du code de justice administrative, le Conseil d’État règle l’affaire au fond sans renvoi. Il prononce la décharge totale :
- Du complément de prélèvement prévu à l’article 244 bis A du CGI
- Des pénalités correspondantes
La condamnation de l’État aux frais
L’État est condamné à verser à la société SARF Azur la somme de 6 000 euros au titre des frais exposés tant en appel qu’en cassation.
L’enseignement pour le contribuable
- Le prix de cession stipulé dans un acte authentique s'impose à l'administration : elle ne peut le remettre en cause qu'en prouvant une dissimulation de prix ou en cas d'inscription de faux
- La valeur vénale n'est pas le critère légal : l'écart entre le prix de cession et la valeur vénale estimée ne suffit pas à justifier un rehaussement
- La charge de la preuve pèse sur l'administration : c'est à elle de démontrer que le prix réellement convenu entre les parties était supérieur au prix stipulé
- Le régime de l'article 244 bis A est strictement encadré : les non-résidents bénéficient des mêmes garanties procédurales que les résidents
- Le pourvoi en cassation peut aboutir à une décharge totale : même après deux décisions défavorables, une erreur de droit peut être sanctionnée
Les implications pratiques
Pour les cédants non-résidents
Cette décision constitue une protection importante pour les sociétés étrangères réalisant des cessions immobilières en France. L’administration ne peut plus procéder à des rehaussements fondés sur de simples estimations de valeur vénale sans rapporter la preuve d’une véritable dissimulation de prix.
Les représentants accrédités au sens de l’article 171 quater du CGI disposent désormais d’un argument jurisprudentiel solide pour contester les redressements fondés sur une prétendue minoration du prix de cession.
Pour les praticiens du droit fiscal
Cette décision invite à une vigilance accrue lors de l’examen des propositions de rectification portant sur des plus-values immobilières. Lorsque l’administration fonde son rehaussement sur une évaluation de valeur vénale, il convient de vérifier si elle a effectivement rapporté la preuve d’une dissimulation de prix.
L’argumentation à développer consistera à rappeler que :
- Le prix authentique fait foi entre les parties et à l’égard des tiers
- L’administration ne peut se substituer aux parties pour apprécier le “juste prix”
- Seule la preuve d’une convention occulte portant sur un prix supérieur peut justifier un rehaussement
Sur le plan procédural
La décision illustre l’intérêt du pourvoi en cassation même après deux décisions défavorables. Lorsqu’une erreur de droit manifeste affecte le raisonnement des juges du fond, le Conseil d’État n’hésite pas à censurer et à régler l’affaire au fond, permettant au contribuable d’obtenir satisfaction sans nouveau renvoi.
Cette stratégie contentieuse suppose toutefois une analyse rigoureuse des moyens de cassation invocables et une maîtrise des conditions de recevabilité du pourvoi, ce qui justifie pleinement le recours à un avocat spécialisé en contentieux fiscal.
