Les faits du litige fiscal
La société 43 rue Descamps Paris XVI APS, société de droit danois exerçant une activité de location de biens immobiliers, a acquis par voie d’apport, le 17 juillet 2008, trois biens immobiliers situés en France :
- Un immeuble dans le 16ème arrondissement de Paris, pour 4 750 000 euros
- Un immeuble à Clamart (Hauts-de-Seine), pour 2 100 000 euros
- Un immeuble à Saint-Cloud (Hauts-de-Seine), pour 3 400 000 euros
En décembre 2008, la société a procédé à une réévaluation libre de ces immeubles, portant leur valeur comptable respective à :
- 6 565 000 euros pour l’immeuble parisien
- 3 024 749 euros pour l’immeuble de Clamart
- 3 412 501 euros pour l’immeuble de Saint-Cloud
À la suite de la dénonciation de la convention fiscale franco-danoise, prenant effet le 31 décembre 2008, la société est devenue redevable de l’impôt sur les sociétés en France à compter du 1er janvier 2009. Elle a alors établi son premier bilan fiscal français en inscrivant les valeurs réévaluées à l’actif.
Entre 2016 et 2017, la société a cédé l’ensemble de ces biens immobiliers pour des montants respectifs de 4 800 000 euros (immeuble parisien), 1 400 000 euros (Clamart) et 1 128 750 euros (Saint-Cloud).
À l’issue d’une vérification de comptabilité portant sur les exercices 2014 à 2017, l’administration fiscale a remis en cause les valeurs d’origine retenues par la société. Considérant que seules les valeurs d’apport initiales devaient servir de base au calcul des amortissements et des plus-values, elle a procédé à d’importants redressements et assujetti la société :
- À une cotisation supplémentaire d’impôt sur les sociétés au titre de l’exercice 2015
- Au prélèvement sur les plus-values immobilières prévu à l’article 244 bis A du CGI
- À une amende de 25 % sur le fondement de l’article 1761 du CGI
- Aux intérêts de retard afférents à ces impositions
L’administration a également réduit les déficits reportables déclarés au titre des exercices 2016 et 2017.
Le vice de procédure identifié
Le litige portait sur une question de fond essentielle : la valeur d’origine à retenir pour le calcul des amortissements et des plus-values de cession.
La position de l’administration fiscale
L’administration fiscale a fondé ses redressements sur un raisonnement en deux temps :
- La réévaluation libre avait été effectuée avant l’assujettissement de la société à l’impôt sur les sociétés français (intervenu le 1er janvier 2009)
- Le profit résultant de cette réévaluation n’avait donc pas pu être imposé en France au titre de la variation d’actif net prévue à l’article 38 du CGI
En conséquence, l’administration estimait que cette réévaluation comptable ne pouvait produire aucun effet fiscal et que seules les valeurs d’apport initiales devaient être retenues.
L’erreur de droit commise
La Cour administrative d’appel de Paris a censuré ce raisonnement en relevant une erreur de droit manifeste dans l’interprétation des textes applicables.
La Cour rappelle d’abord le principe dégagé aux points 2 à 4 de sa décision :
« Le profit résultant, par application des dispositions du 2 de l’article 38 du code général des impôts, de la réévaluation libre, par une société non résidente, d’un bien immobilier situé en France inscrit à son actif constitue, en l’absence d’exploitation d’une entreprise en France, un revenu d’immeuble au sens et pour l’application du a du I de l’article 164 B du même code. »
Elle précise ensuite la règle applicable au calcul des plus-values :
« Pour l’application du III de cet article [244 bis A], le prix d’acquisition s’entend de la valeur d’origine inscrite à l’actif du bilan des personnes et organismes redevables du prélèvement. Lorsqu’une entreprise procède à une réévaluation libre d’éléments d’actif de son bilan, en particulier de ses immobilisations amortissables, ce prix d’acquisition s’entend de la valeur nouvelle pour laquelle ces biens sont inscrits au bilan après cette réévaluation. »
La Cour conclut sans ambiguïté :
« Sont, à cet égard, sans incidence, la circonstance que les profits réalisés à l’occasion de ces réévaluations n’auraient pas été imposables en France du fait de l’application des stipulations de la convention fiscale franco-danoise signée à Paris le 8 février 1957, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2008, de même que la circonstance que ces profits n’auraient, au surplus, pas été imposés au Danemark. »
En d’autres termes, l’absence d’imposition du profit de réévaluation est indifférente à la prise en compte de la valeur réévaluée pour le calcul ultérieur des amortissements et des plus-values.
La décision de la juridiction administrative
L’annulation du jugement de première instance
Le tribunal administratif de Paris avait rejeté la demande de la société par un jugement du 18 avril 2023. La Cour administrative d’appel prononce l’annulation intégrale de ce jugement.
La décharge totale des impositions
La Cour accorde à la société contribuable :
1. La décharge de la cotisation supplémentaire d’impôt sur les sociétés au titre de l’exercice clos en 2015
2. La décharge du prélèvement sur les plus-values immobilières mis à sa charge sur le fondement de l’article 244 bis A du CGI
3. La décharge des intérêts de retard afférents à ces impositions
4. La décharge de l’amende de 25 % mise à sa charge sur le fondement de l’article 1761 du CGI
Concernant cette amende, la Cour relève que l’administration n’a pas démontré l’existence d’une plus-value imposable :
« Il ne peut donc être regardé comme établi que la société n’aurait pas respecté l’obligation qui lui incombait, en application des dispositions du IV de l’article 244 bis A du code général des impôts, de s’acquitter du prélèvement prévu par ces dispositions. »
Le rétablissement des déficits reportables
La Cour ordonne également le rétablissement des déficits reportables déclarés par la société au titre des exercices clos en 2016 et 2017, à l’exception de certains rehaussements non contestés (293 571 euros de charges non justifiées et 51 273 euros de taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux).
La condamnation de l’État aux frais de justice
L’État est condamné à verser à la société la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
L’enseignement pour le contribuable
- Une réévaluation libre d'actifs immobiliers régulièrement comptabilisée doit être prise en compte pour le calcul des amortissements et des plus-values de cession
- L'absence d'imposition du profit de réévaluation en France (du fait d'une convention fiscale ou de toute autre circonstance) est sans incidence sur la valeur d'origine à retenir
- Pour le prélèvement de l'article 244 bis A, le prix d'acquisition s'entend de la valeur inscrite au bilan après réévaluation
- L'amende de l'article 1761 du CGI suppose que l'administration démontre l'existence d'une plus-value effectivement réalisée
- Les sociétés non-résidentes propriétaires d'immeubles en France doivent documenter soigneusement leurs réévaluations comptables
Les implications pratiques
Pour les sociétés non-résidentes détenant des immeubles en France
Cette décision constitue une confirmation importante des règles applicables aux réévaluations libres effectuées par des sociétés étrangères. Elle s’inscrit dans la lignée des décisions du Conseil d’État du 15 avril 2025 (n° 487683 et 487685), expressément mentionnées par la société appelante.
Les sociétés non-résidentes doivent retenir les enseignements suivants :
1. Conserver la documentation comptable
La réalité des réévaluations libres doit pouvoir être établie par des pièces comptables. Dans cette affaire, la société a pu produire ses déclarations fiscales danoises et son bilan danois mentionnant les valeurs réévaluées.
2. Inscrire correctement les valeurs au bilan français
Lors de la création d’une succursale française ou du premier exercice d’assujettissement à l’IS, les valeurs réévaluées doivent être inscrites à l’actif du bilan fiscal français.
3. Ne pas hésiter à contester les redressements
L’administration fiscale peut être tentée de raisonner uniquement en termes de valeurs d’acquisition initiales. La jurisprudence confirme que ce raisonnement est erroné lorsqu’une réévaluation libre a été régulièrement comptabilisée.
Pour les conseils fiscaux
Cette décision illustre l’importance d’une analyse rigoureuse des textes face aux positions de l’administration. Les motifs avancés par le service vérificateur (absence d’imposition du profit de réévaluation) peuvent paraître logiques de prime abord, mais ne résistent pas à l’examen juridique.
Elle rappelle également que l’amende de l’article 1761 du CGI (25 % du montant des droits éludés) ne peut être appliquée que si l’administration démontre l’existence d’une plus-value effectivement réalisée et non déclarée. Cette exigence probatoire incombe à l’administration.
Perspectives contentieuses
Les contribuables faisant l’objet de redressements similaires disposent désormais d’un précédent jurisprudentiel solide pour contester :
- Le refus de prise en compte de réévaluations libres antérieures à l’assujettissement à l’IS français
- Les calculs de plus-values fondés sur les seules valeurs d’acquisition
- Les amendes de l’article 1761 lorsque l’existence d’une plus-value n’est pas établie
Cette décision de la Cour administrative d’appel de Paris contribue à sécuriser la situation fiscale des investisseurs étrangers détenant des actifs immobiliers en France, en leur garantissant la prise en compte des réévaluations comptables régulièrement effectuées selon les règles de leur État de résidence.
